Daň z nemovitých věcí 2025: Kvůli jakým letošním změnám (ne)musíte podat daňové přiznání?

Povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2025 se týká těch, kteří v roce 2024 pořídili nebo prodali nemovitost, nebo u ní provedli úpravy, jež ovlivňují výši daně (např. přístavba nebo změna využití). 

Podat přiznání budou muset poplatníci také v důsledku některých změn, jež přinesla loňská novelizace, ale které začaly být účinné až od letošního ledna. Jiné novinky zohlední sám finanční úřad, do výše daně se promítnou automaticky a povinnost podat kvůli nim přiznání nevznikne.

Na podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí máte letos čas do 31. ledna 2025. U této daně se přiznání podává dopředu na období roku 2025 podle stavu, který platí k 1. lednu 2025.

Kvůli kterým změnám přiznání podávat nemusíte?

Další změny zohlední finanční úřad automaticky, takže nezakládají povinnost podat daňové přiznání.

Změna v pravidlech pro stanovení koeficientu podle počtu obyvatel

Od letoška se změnila pravidla pro modifikaci základního koeficientu dle počtu obyvatel, jímž se násobí sazba daně pro stavební pozemky. Obce, které tento koeficient mohou měnit, přišly o pravomoc ho snižovat vyhláškou o jednu až tři kategorie (naposledy se dá použít pro období roku 2024). Naopak pravomoc zvýšit ho vyhláškou o jednu kategorii jim zůstala.

Obdobné změny začaly platit u koeficientu podle počtu obyvatel, kterým se násobí sazba daně u budov obytných domů vč. ostatních budov tvořících příslušenství k budově obytného domu (písm. „H“) a jednotek pro bydlení – bytů, příp. sklepů a komor (písm. „R“ nebo „Z“). Obec může zvýšit tento koeficient o jednu kategorii buď pro obě skupiny, nebo jen pro jednu z nich. I v tomto případě obce přišly o pravomoc koeficient snižovat o jednu až tři kategorie (naposledy lze za rok 2024).

Jak u koeficientu pro úpravu sazby daně pro stavební pozemky, tak u koeficientu pro úpravy sazby daně pro budovy a jednotky platí, že obce změnu nemohou aplikovat jen na část obce. Mohou je zvýšit pouze pro jednotlivá katastrální území, městské obvody nebo městské části.

Zákon také nově řeší situace, kdy neodpovídá takto upravená výše koeficientu podmínkám uvedeným v daném ustanovení. Pak se k takové změně koeficientu nepřihlíží.

Zrušení koeficientu 1,5

Od letošního roku došlo ke zrušení koeficientu 1,5, který obce stanovovaly vyhláškou pro vybrané stavby a jednotky pro celé své území (např. pro podnikatele).

Od letoška už se tedy tento koeficient při výpočtu daně ze staveb a jednotek nepoužije. Změnu opět zohlední správce daně automaticky.

Zavedení místního koeficientu

Místo toho získaly obce letošním rokem možnost stanovit vyhláškou místní koeficient v rozmezí od 0,5 do 5,0, a to buď pro celé území, jednotlivá katastrální území, jednotlivé městské obvody, městské části, nebo jednotlivé skupiny nemovitých věcí.

Výjimka platí pro pozemky evidované v katastru jako:

• orná půda, 
• chmelnice,
• vinice, 
• zahrada, 
• ovocný sad,
• ostatní plocha, 
• pozemky evidované s využitím jako neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň a zeleň.

Pro ty mohou obce místní koeficient stanovit jen v rozmezí od 0,5 do 1,5.

Připomeňme, že loni byl zaveden také tzv. inflační koeficient, kterým se násobí výsledná daň z pozemků a výsledná daň ze staveb a jednotek (u zemědělských pozemků je koeficient vždy ve výši 1, protože se u nich inflace zohledňuje při stanovení základu daně). Tento koeficient však vzhledem k poklesu inflace zůstává i pro letošní rok na hodnotě 1, a tudíž daň nijak nezvyšuje.

Přečtěte si také:

Od letoška u daně z nemovitých věcí hraje roli nový koeficient. Jak ovlivní daň příští rok?

Zrušení osvobození pozemků u ostatních ploch

Od roku 2025 došlo ke zrušení osvobození pozemků definovaných jako ostatní plocha mimo zastavěné území obce, a to v rozsahu, v jakém je na nich přítomen příkop, mokřad, močál, bažina, skalní útvar, rokle nebo strž a které nejsou využity k podnikání.

Pokud jste zmíněné osvobození minulý rok uplatňovali, správce vám automaticky stanoví daň podle pravidel platných pro letošní rok.

V návaznosti na tuto změnu došlo již od 1. ledna 2024 k zavedení nové, nižší sazby daně pro pozemky evidované v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha a se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň nebo zeleň. Tyto pozemky jsou zařazeny do skupiny nevyužitelných ostatních ploch a sazba daně činí 0,08 Kč za m², informuje Finanční správa.

Od minulého roku platí, že obec může vyhláškou osvobodit podle § 4 odst.
1 písm. z) ZDNV všechny pozemky ostatních ploch se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň, zeleň nebo jiná plocha na jejím území.

Kdy se vyplatí přiznání podat?

Od letoška došlo k rozšíření osvobození od daně u pozemků o další
ekologicky významné prvky. Nově jsou osvobozené krajinné prvky:

• krajinotvorný sad, 
• terasa,
• solitérní dřevina, 
• skalka.

Pro nárok na osvobození je ale nutné, aby byl prvek zapsán v evidenci ekologicky významných prvků už k 1. 1. 2025.

Rozsah ekologicky významného prvku můžete ověřit ve Veřejném registru
půdy (LPIS) pod volbou „Podklad pro osvobození“, kterou najdete vpravo nahoře.

Změny zakládající povinnost podat přiznání – pozemky

Lesní pozemky

Loni byly lesní pozemky, na kterých zčásti ležely lesy ochranné a lesy zvláštního určení, vyjmuty z předmětu daně v celém rozsahu. To se s letoškem změnilo. Od roku 2025 platí, že předmětem daně nejsou už jen pozemky (nebo jejich části), na kterých se přímo nachází les ochranný nebo les zvláštního určení. Povinnost podat přiznání tak vznikne vlastníkům lesních pozemků, kteří vlastní i část lesa hospodářského, který loni nebyl předmětem daně.

V souvislosti s lesními pozemky se také mění způsob stanovení základu daně. Jak už jsme uvedli výše, dani z pozemků podléhají lesní pozemky v rozsahu, v jakém jsou lesy hospodářskými. Základem daně u lesního pozemku je součin skutečné výměry pozemku v m² platné k 1. lednu a částky 3,80 Kč. Z tohoto základu se pak daň u lesních pozemků stanoví pomocí sazby 0,45 %. Od letoška už není možné základ daně u lesních pozemků stanovit alternativně jako cenu pozemku dle cenových předpisů platných k 1. lednu. Majitelé, kteří měli u lesních pozemků za minulý rok stanovený základ daně takto alternativně, musí na období roku 2025 podat přiznání.

Veřejná prostranství, sportoviště nebo komunikace

I další změna se týká osvobození a je podobné povahy. Původní osvobození pozemků veřejně přístupných parků, prostor a sportovišť bylo nově nahrazeno osvobozením pozemků pouze v rozsahu, v jakém se na nich nachází veřejné prostranství, veřejně přístupné sportoviště nebo veřejně přístupná účelová komunikace (jiná než dle § 4 odst. 1 písm. o) zákona o dani z nemovitých věcí – ZDNV), zpravidla lesní nebo polní cesta.

Dřívější „veřejně přístupný prostor“ byl nahrazen pojmem „veřejná prostranství“. Tím se myslí všechna:

• náměstí, 
• ulice, 
• tržiště,
• chodníky, 
• veřejná zeleň, 
• parky,
• dětská hřiště,
• parkoviště,
• další prostory přístupné bez omezení, sloužící obecnému užívání bez ohledu na vlastnictví dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích.

V případě výše zmíněné veřejně přístupné účelové komunikace jde o trvalou a v terénu rozeznatelnou dopravní cestu určenou k užívání neurčenému počtu osob, spojující nemovitosti navzájem nebo s jinými komunikacemi. A to pokud vlastník odsouhlasil (nebo nebyl proti) její vznik. Jde např. o veřejně přístupné lesní cesty, polní cesty, turistické stezky, cyklostezky a přístup k vodě.

Veřejně přístupné sportoviště je přístupné bez omezení a bez poplatku.

Toto osvobození dle § 4 odst. 1 písm. l) ZDNV je možné uplatnit, pouze pokud nejsou tyto pozemky pronajaté, propachtované nebo využívané k podnikání. V případě, že se osvobození vztahuje na celý pozemek, nemusíte ho vůbec dávat do přiznání. Pokud je osvobozena jen část pozemku, uvést ho musíte.

V případě, že jste už loni uplatňovali toto osvobození v rozsahu, které vyžaduje nové znění zákona, přiznání nemusíte podávat.

Změny zakládající povinnost podat přiznání – stavby

Dráhy, letecké a vodní cesty, přístavy

Podmínky se mění také u osvobození staveb drah a na dráze, leteckých, vodních cest a přístavů dle § 9 odst. 1 písm. j) ZDNV. Nárok na osvobození těchto zkolaudovaných staveb vzniká nově jen v případě, že jsou užívané k veřejné dopravě. To ale jen v případě, že nejsou využívané k podnikání v jiné oblasti, než je právě veřejná doprava, nebo pronajímány či propachtovány za jiným účelem, než je zajišťování veřejné dopravy.

Pokud podmínky pro osvobození plní jen část stavby nebo jednotky, platí osvobození jen na tuto část. Kvůli rozsahu nároku na osvobození je nutné podat přiznání.

Noví poplatníci z řad nájemců, pachtýřů a uživatelů některých staveb a jednotek

Od letošního roku platí, že poplatníkem daně ze staveb a jednotek je nájemce nebo pachtýř, pokud je s danou jednotkou nebo stavbou příslušná hospodařit Správa státních hmotných rezerv (SSHR) nebo pokud byly převedené na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí. Poplatníkem je také uživatel jednotky nebo stavby, jestli jejich vlastník není znám nebo je s nimi příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad (SPÚ) nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM).

Loni přitom nájemci nebo pachtýři poplatníky daně nebyli v případě, že šlo o obytný dům nebo o zdanitelné jednotky zahrnující byty, sklepy nebo komory, pokud s nimi byla příslušná hospodařit (SSHR), nebo byly-li převedeny na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí. Takovým poplatníkům tedy nově vzniká povinnost podat přiznání za rok 2025.

Podobná výjimka platila také pro uživatele obytných domů nebo jednotek zahrnující byty, sklepy nebo komory, jejichž vlastník nebyl znám, mohl s nimi hospodařit SPÚ nebo (ÚZSVM), pokud tyto nemovitosti užívali k podnikání. V případě, že mají nemovitosti pronajaté, propachtované nebo je využívají bez právního titulu k podnikání, musí podat za letošní rok přiznání k dani z nemovitostí.